[内容提要] 随着工业化城市化的发展，珠三角地区农村居民正向市民的身份转变，社区集体组织的职能也发生变化，对农村集体经济提出新的要求，农村集体经济的发展也从兴办企业转变为以土地经营为主。但目前有关法律法规不允许集体土地在转为非农用地以后的出租、转让的规定已严重制约农村集体经济发展，土地资源得不到合理的配置，造成严重的浪费。因此有必要对法规进行修改，在政策上有所创新，以适应现在农村的实际现状和社区集体经济发展的需要。
[关键词] 城市化 农村集体经济土地经营
在工业化和城市化过程中，各地政府不断通过经营土地来加快当地经济发展，但经济发展的成果也应让农村和农民一同分享，不能将他们拒之于外。在政府公共产品还未完全覆盖到农村的情况下，珠江三角洲地区已逐渐社区化管理的农村集体组织也迫切渴求能经营存量不多的集体土地，使农村社区集体的公共开支有稳定的来源，这也是政府必须要考虑的问题和应负的责任。
一、农村社区集体经济的发展及对其新的要求
在珠江三角洲地区，农村集体经济的发展，经历了土地承包——乡镇企业——土地经营的历程。自从打破了人民公社体制实行土地承包到户后，农村集体组织及其经济逐渐被弱化。在上世纪八十年代，乡镇企业开始异军突起，农村集体经济在高速发展，也吸纳大量的农村劳动力就业，增加了农村居民的收入。但九十年代后，随着市场经济的不断深入，乡镇企业产权不明、利益不清、政企不分、制度不健全等弊端日益突现，再加上受东南亚金融危机和宏观经济疲软的影响，大量乡镇企业逐步倒闭或转制，农村集体经济收入主要来源开始从乡镇企业发生转变。
随着珠江三角洲工业化和城市化的不断推进，二三产业的不断高速发展，对土地需求越来越大，土地价值越来越高，但政府征用土地的补偿费与实际使用价值相差悬殊，农民对土地的价值及其今后的作用已经有高度的认识和觉醒，不希望被征用而永久失去土地所有权。而且农村集体所有土地急剧减少，土地非农收益在农村集体经济的地位越来越重要，农村集体的存量土地（及其厂房、商铺）出租租金成了社区集体的主要收入来源，因此，以土地经营为主的农村股份合作制社区经济组织也逐步推广，经营土地也成了发展集体经济的重要途径。
另外，由于覆盖到农村的工业化、城镇化程度越来越高，农村居民正慢慢向市民角色转变，原来的农村村落也逐渐实行社区化管理。但在工业化和城市化的过程中，政府的公共财政还有相当部分未能覆盖到农村，在没有国家财政的支持的情况下，农村集体要负担着社区服务与社会管理等公共职责，如落实计划生育、义务教育、征兵、优抚、救灾救济等各项政策的社会管理职能，以及人员工资、道路环境维修整治及部分社会保障等开支，社区管理和公共开支也随着经济的发展、生活质素的提高及人口状况的变化不断增大。社区组织要实现其社会管理职能，必须要求农村社区集体有一定的经济收入来源来保障公共开支，因此进一步发展农村集体经济，稳定和扩大农村社区集体的收入，成了农村社区集体经济组织的重要任务。
二、农村社区集体经济发展的制约
由于集体兴办企业存在经营风险，以及对企业经营者和经营状况的监管问题，大部分社区成员不赞成动用集体资产办企业，因此，发展农村社区集体经济主要在土地上，即以土地出租或在土地上建厂房或商铺出租的形式为主。然而，在土地上“做文章”来发展农村社区集体经济，却存在着各种制约。
1、目前的开发区建设，已经出现了农田基本设施及耕种环境的破坏，如水源灌溉问题、水土流失问题、虫害鼠害问题等，存量的耕地根本难以耕种，就算勉强耕种已经是收益甚微。另据《南方日报》的报道，目前珠江三角洲不少地区被铬和汞等有毒重金属污染的土地已有很多1，这些耕地就算勉强耕种，产出的也是一些有害的农产品，长远来说继续耕种是得不偿失。更何况在开发区建设过程中也形成了部分根本不能的耕种（如露出原土硬土）的土地，只能长期丢荒而浪费。因此，在某些地区以发展农业开壮大集体经济的模式并不现实，不能僵化地执行耕地保护措施。
2、农村社区集体土地的存量不大。早期各镇区（街道）、包括村（居）的分散开发，已经占用了不少土地。近几年来，政府为合理使用土地来发展地方经济，统一进行“三区”规划，在土地集约使用方面取得较好的效果，但工业园区也进一步扩大，大量征用了农村集体土地。如南海区的1100多平方公里的国土中，在规划中确定耕地保护面积为57万亩，但据2000年变更调查结果，耕地实际只剩下28万亩2。目前农村社区集体剩余的土地已经不多，真正能够用于社区集体非农用途作社区收益的更少。如了解到一村民小组约500人，非农地只有30多亩，靠此收益仅能维持最低的公共开支，就算全部土地也只剩下100多亩，但却不能以非农用途出租获取收益。
3、最主要的制约是现有法规对农村社区集体非农使用土地的障碍。现行《中华人民共和国土地管理法》3规定，只有集体为“兴办乡镇企业和村民建设住宅”或者“乡(镇)村公共设施和公共事业”，“经依法批准才可以使用集体经济组织农民集体所有的土地”。问题是集体经济组织兴办集体企业存在前面所说问题，绝大部分不会再去直接办企业。就算是用土地入股合办企业，也存在集体产权所有者缺位，资金入股方常常按内部人控制，人为造成企业虚亏实赢土地方难以分红，而企业亏损则还要由村集体背债。因此大多采取监管容易，出现问题较少的（土地、厂房或商铺）出租形式。
但是，《土地管理法》却不允许农民集体将集体所有的土地出让、转让或出租用于非农建设，集体组织出租非农建设用地就不受法律保护，农民集体出租、转让非农建设用地就是违法行为。这些规定与目前农村土地的实际现状严重不适应，甚至造成土地资源的浪费和经济损失。例如佛山市南海区石碣村委会某村民小组被一工业园区征用土地后，在工业园区优质地段预留有三十亩土地没有征用，已经纳入工业园区的规划。这本来这是好事，因为留下这30亩地在工业区内，道路和绿化都已按工业区的规划由工业区建设好，今后开办企业也由工业区进行管理，土地使用（出租）的收益就归村民小组，作为村民的公共服务和福利开支。但由于没有土地使用证，因此不能办理报建手续，也就不能建厂房，众多想租赁此土地开办企业的投资者了解到此情况后也就谈不下去了。自行办理土地使用证则需要一大笔的办证费用，这些费用对于没有多少集体收入又要维持集体公共开支的村集体来说，这确实是巨大的数字，如贷款来办证的话也因为没有抵押物而不能办理。拖了几年，最后用其他的土地补偿费来办理了国有土地使用证，但原属于村民集体所有的土地却变成了国有土地了，而且使用年限剩下45年，按每平方米一元租金计，则损失了超过一百万元的租金收入，村民意见很大。
事实上，现在政府已经考虑到并已经实施在征用农村土地时预留有一定比例的土地给村集体的方案（当地称为预留地），并纳入用地总体规划，以后作集体非农用途收益。如佛山市南海区狮山科技工业园扩大园区征用几个村民小组的土地，则在工业园区内按20%比例留给村集体，但由于法律法规问题，这些土地是不能用于出租的。按法律法规，这些土地的出路只能是三条：一是村集体投资兴办企业，可以将土地转为集体非农用途；二是村集体交纳大笔费用转为国有土地，以村集体名义获得国有土地这使用权；三是全部由政府征用，一次性获得补偿费。但是如前面所说，这三个方案村民均不愿意接受，因此这些土地将暂时失去土地收益，造成集体经济的损失，这些方案将失去了意义。
国务院发展研究中心蒋省三、刘守英考察南海后曾撰文指出4，“我们的法律和政策关于集体非农建设用地的规定，仍然停留在以农村集体组织投资创办或合作创办企业的阶段，对民间私人资本推动的农村工业化，引起的对集体非农建设用地需求扩张估计不足。具体而言，我国现行法律没有为私人创办企业留下合理的用地空间。从理论上讲，他们可以在国有土地上创办企业，但是，政府怎么可能为这些区区小规模的企业去征地呢？剩下来的唯一办法是租用集体土地。”
三、一些问题的分析
1、土地分散使用收益不高、污染严重。以往 “村村点火、户户冒烟”的局面形成了历史，一些村办的“工业园”往往只有十几栋厂房和宿舍的规模，难以形成产业和服务配套，甚至连交通配套状况也较差，而且这些土地（厂房）大部分临近村民住宅区和农田，排污设施相对落后，有相当部分企业污染较严重，对村民的生活环境影响较大。由于这些小型分散的企业使用的土地（厂房），大部分是由村一级集体早期出租，原来的租金较低，签约期长，与目前的地租价格相差较大。因此政府要制订长远规划，逐步将此类土地变更为国有土地作商业用途，将这些企业迁离，并用新开发的工业园区土地调换给村民集体，维持当地村民的经济收入，这都需要政策上的支持。对于给村集体的预留地，也不应由各村集体分散开发，而应该给予统一调整规划，集中配套包括排污、道路、供水供电的基础设施。
2、各工业园区的招商引资过于重视大企业、大投资，政府对进入工业园区企业有产业准入标准和退出机制的意向。如要求单个企业投资密度以50万元/亩为底线，园区企业平均投资密度应高于60万元/亩；单个企业销售产出率应以100万元/亩为底线，园区平均销售产出率应高于120万元/亩；单个企业税金产出率应以4万元/亩为底线，园区企业平均税金产出率应不低于5万元/亩5。对于众多使用土地面积较少、也缺乏资金购买国有土地的小企业来说，难以进入工业园区，则租赁土地更为划算，而且无论地区工业化程度如何，小型企业都会永远大量存在。对于农村集体存量土地和目前的地租价格来说，土地出租的收入远大于耕种收入，单两个月的租金则可抵上全年的种植纯收入，而且相对稳定。这样双方可以各取所需，有利于提高农村居民的收入和当地的经济发展。
一方面社会上存在众多的小型企业对租赁土地的需求，另一方面是农村集体有出租土地的愿望；再一方面是存量土地不能发挥应有作用，用于耕作根本体现不了其市场价值，被严重地扭曲，不能耕作的只能丢荒，土地资源得不到合理的配置，造成严重的浪费。
3、目前，已有不少农村集体已经越过法律法规的障碍在“违法”出租土地，并存在一定的隐患。由于农村居民既不想被国家征地（因征用后永远不属于集体所有），土地出租用于非农用途也远大于耕种收益，因此不少农村集体暗中将集体土地出租，其中有的不办理有关合法用地手续直接出租，有的则用假合作（合资）办企业的“瞒天过海”办法办理合法用地手续出租。但现行《土地管理法》不允许农民集体将集体所有的土地出让、转让或出租用于非农建设，集体组织出租非农建设用地就不受法律保护，农民集体出租、转让非农建设用地就是违法行为。“瞒天过海”的办法所立合同属于《合同法》第52条规定的以合法形式掩盖非法目的的无效合同，如发生争议，按法律判决只能是土地使用权还给集体，土地租金返还交租者。虽然建筑物是以土地所有权人（集体）的名义报建，但承租方是出资建筑方，在无效合同中作为不当得利，集体还得向他们返还建筑物的价值，承租方可以从集体拿回投资，损失的是集体。
4、实施农村股份制存在的问题。农民（农村）集体经营集体资产，其组织是村经营合作社（经联社），但他既不属于机关、事业单位和社会团体法人，也不属于企业法人，不具备法人地位。如果作为股份制企业，则需要按《公司法》注册登记，但实际上一直没有注册登记但也没有纳税。事实上，农村集体组织具有通过经营获取经济效益和为社区提供公共服务的双重职能，长期承担了工商企业所不需要承担的许多公共开支，如基层干部报酬及基层组织运转开支，征兵、计生、殡改、优抚等政策性开支，社区公益事业建设及管护等开支等，既是经营组织也是行政（社区自治）组织，可是但各种法规对农村股份合作组织的法律地位其界定还十分模糊，农村股份合作组织登记缺乏法律依据，社区内部的股权只是内部通过与确认，没有合法地位，缺乏法律效力。
四、几点建议
1、随着珠江三角洲地区的工业化和城市化不断推进，其发展前景将会形成城市集群，特别是以“打造世界级城镇群”的《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004—2020）》已经获得广东省人大常委会审议通过6。珠江三角洲农用土地会越来越少，也有相当部分不适合农业用途，而且土地的非农用途收益远远大于农用收益，但法律法规仍然规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、兴办乡镇企业或者乡(镇)村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的非农开发经营活动却明令禁止，不仅引发政府在土地开发上的腐败问题和农村的抗争问题，更人为地阻碍和制约着农村集体经济的发展。目前土地成为农村社区集体经济发展的主要途径，必须根据实际情况重新制定有关土地政策甚至修改法律法规，在合理土地利用总体规划范围允许农村集体将土地用于直接经营，获取农村社区集体收入来源。
2、明确界定农村集体土地的完整所有权以及农村股份经营合作社的地位，使村民自治组织将拥有的集体资产包括完整所有权的土地资产投入成立股份合作经济组织，给予经济法人地位开展经营活动，并在税收方面给予优惠。
3、政府来逐步要承担村（居）委组织实现种种社会管理和公共服务职能的开支，并为农村提供所需的公共产品，解决社区经济组织的双重职能问题。
《中共广东省委、广东省人民政府关于统筹城乡发展加快农村“三化”建设的决定》已正式出台7，制定的五项具体措施包括“着力提升农村工业化和农业产业化水平”、“提升农村城镇化水平，推动城市基础设施向农村延伸”、“建立城乡并重的就业制度，加快户籍制度改革”、“完善以大病统筹为主的新型农村合作医疗制度”和“通过建立‘留用地’补偿等制度妥善安置被征地农民”，对上述问题已经有了高度的认识。
参考文献：
1、《农村集体经济组织产权制度改革》课题组.《农村集体经济组织产权制度改革研究》.《调研世界》,2005年第1期.
2、蒋省三,刘守英.《土地资本化与农村工业化——广东省佛山市南海经济发展调查》.《管理世界》,2003年第11期.
3、朱守银，张照新。南海市农村股份合作制改革试验研究《中国农村经济》2002年第6期
注释:
1 郑子轩.《耕地匮乏污染严重 代表建议土壤污染防治立法》.《南方日报》,2004-03-09.
2 南海区国土资源局.《南海区土地利用总体规划修编》，佛山市南海区国土资源局网站.
3 《中华人民共和国土地管理法》.1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日起施行.
4 蒋省三,刘守英.《土地资本化与农村工业化——广东省佛山市南海经济发展调查》.《管理世界》,2003年第11期.
5 中共南海区委政策研究室.《狮山科技工业园北区开发建设现状及设想》.《南海调研》,2004年第五期（总第340期）, 2004-9-22.
6 广东省人大会常委员会公告. 关于《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004—2020）》的决议.《南方日报》，2005-01-20.
7 王晖辉，邓红辉.《粤五大举措统筹城乡发展》.《南方日报》，2005-0-05.
[关键词] 城市化 农村集体经济土地经营
在工业化和城市化过程中，各地政府不断通过经营土地来加快当地经济发展，但经济发展的成果也应让农村和农民一同分享，不能将他们拒之于外。在政府公共产品还未完全覆盖到农村的情况下，珠江三角洲地区已逐渐社区化管理的农村集体组织也迫切渴求能经营存量不多的集体土地，使农村社区集体的公共开支有稳定的来源，这也是政府必须要考虑的问题和应负的责任。
一、农村社区集体经济的发展及对其新的要求
在珠江三角洲地区，农村集体经济的发展，经历了土地承包——乡镇企业——土地经营的历程。自从打破了人民公社体制实行土地承包到户后，农村集体组织及其经济逐渐被弱化。在上世纪八十年代，乡镇企业开始异军突起，农村集体经济在高速发展，也吸纳大量的农村劳动力就业，增加了农村居民的收入。但九十年代后，随着市场经济的不断深入，乡镇企业产权不明、利益不清、政企不分、制度不健全等弊端日益突现，再加上受东南亚金融危机和宏观经济疲软的影响，大量乡镇企业逐步倒闭或转制，农村集体经济收入主要来源开始从乡镇企业发生转变。
随着珠江三角洲工业化和城市化的不断推进，二三产业的不断高速发展，对土地需求越来越大，土地价值越来越高，但政府征用土地的补偿费与实际使用价值相差悬殊，农民对土地的价值及其今后的作用已经有高度的认识和觉醒，不希望被征用而永久失去土地所有权。而且农村集体所有土地急剧减少，土地非农收益在农村集体经济的地位越来越重要，农村集体的存量土地（及其厂房、商铺）出租租金成了社区集体的主要收入来源，因此，以土地经营为主的农村股份合作制社区经济组织也逐步推广，经营土地也成了发展集体经济的重要途径。
另外，由于覆盖到农村的工业化、城镇化程度越来越高，农村居民正慢慢向市民角色转变，原来的农村村落也逐渐实行社区化管理。但在工业化和城市化的过程中，政府的公共财政还有相当部分未能覆盖到农村，在没有国家财政的支持的情况下，农村集体要负担着社区服务与社会管理等公共职责，如落实计划生育、义务教育、征兵、优抚、救灾救济等各项政策的社会管理职能，以及人员工资、道路环境维修整治及部分社会保障等开支，社区管理和公共开支也随着经济的发展、生活质素的提高及人口状况的变化不断增大。社区组织要实现其社会管理职能，必须要求农村社区集体有一定的经济收入来源来保障公共开支，因此进一步发展农村集体经济，稳定和扩大农村社区集体的收入，成了农村社区集体经济组织的重要任务。
二、农村社区集体经济发展的制约
由于集体兴办企业存在经营风险，以及对企业经营者和经营状况的监管问题，大部分社区成员不赞成动用集体资产办企业，因此，发展农村社区集体经济主要在土地上，即以土地出租或在土地上建厂房或商铺出租的形式为主。然而，在土地上“做文章”来发展农村社区集体经济，却存在着各种制约。
1、目前的开发区建设，已经出现了农田基本设施及耕种环境的破坏，如水源灌溉问题、水土流失问题、虫害鼠害问题等，存量的耕地根本难以耕种，就算勉强耕种已经是收益甚微。另据《南方日报》的报道，目前珠江三角洲不少地区被铬和汞等有毒重金属污染的土地已有很多1，这些耕地就算勉强耕种，产出的也是一些有害的农产品，长远来说继续耕种是得不偿失。更何况在开发区建设过程中也形成了部分根本不能的耕种（如露出原土硬土）的土地，只能长期丢荒而浪费。因此，在某些地区以发展农业开壮大集体经济的模式并不现实，不能僵化地执行耕地保护措施。
2、农村社区集体土地的存量不大。早期各镇区（街道）、包括村（居）的分散开发，已经占用了不少土地。近几年来，政府为合理使用土地来发展地方经济，统一进行“三区”规划，在土地集约使用方面取得较好的效果，但工业园区也进一步扩大，大量征用了农村集体土地。如南海区的1100多平方公里的国土中，在规划中确定耕地保护面积为57万亩，但据2000年变更调查结果，耕地实际只剩下28万亩2。目前农村社区集体剩余的土地已经不多，真正能够用于社区集体非农用途作社区收益的更少。如了解到一村民小组约500人，非农地只有30多亩，靠此收益仅能维持最低的公共开支，就算全部土地也只剩下100多亩，但却不能以非农用途出租获取收益。
3、最主要的制约是现有法规对农村社区集体非农使用土地的障碍。现行《中华人民共和国土地管理法》3规定，只有集体为“兴办乡镇企业和村民建设住宅”或者“乡(镇)村公共设施和公共事业”，“经依法批准才可以使用集体经济组织农民集体所有的土地”。问题是集体经济组织兴办集体企业存在前面所说问题，绝大部分不会再去直接办企业。就算是用土地入股合办企业，也存在集体产权所有者缺位，资金入股方常常按内部人控制，人为造成企业虚亏实赢土地方难以分红，而企业亏损则还要由村集体背债。因此大多采取监管容易，出现问题较少的（土地、厂房或商铺）出租形式。
但是，《土地管理法》却不允许农民集体将集体所有的土地出让、转让或出租用于非农建设，集体组织出租非农建设用地就不受法律保护，农民集体出租、转让非农建设用地就是违法行为。这些规定与目前农村土地的实际现状严重不适应，甚至造成土地资源的浪费和经济损失。例如佛山市南海区石碣村委会某村民小组被一工业园区征用土地后，在工业园区优质地段预留有三十亩土地没有征用，已经纳入工业园区的规划。这本来这是好事，因为留下这30亩地在工业区内，道路和绿化都已按工业区的规划由工业区建设好，今后开办企业也由工业区进行管理，土地使用（出租）的收益就归村民小组，作为村民的公共服务和福利开支。但由于没有土地使用证，因此不能办理报建手续，也就不能建厂房，众多想租赁此土地开办企业的投资者了解到此情况后也就谈不下去了。自行办理土地使用证则需要一大笔的办证费用，这些费用对于没有多少集体收入又要维持集体公共开支的村集体来说，这确实是巨大的数字，如贷款来办证的话也因为没有抵押物而不能办理。拖了几年，最后用其他的土地补偿费来办理了国有土地使用证，但原属于村民集体所有的土地却变成了国有土地了，而且使用年限剩下45年，按每平方米一元租金计，则损失了超过一百万元的租金收入，村民意见很大。
事实上，现在政府已经考虑到并已经实施在征用农村土地时预留有一定比例的土地给村集体的方案（当地称为预留地），并纳入用地总体规划，以后作集体非农用途收益。如佛山市南海区狮山科技工业园扩大园区征用几个村民小组的土地，则在工业园区内按20%比例留给村集体，但由于法律法规问题，这些土地是不能用于出租的。按法律法规，这些土地的出路只能是三条：一是村集体投资兴办企业，可以将土地转为集体非农用途；二是村集体交纳大笔费用转为国有土地，以村集体名义获得国有土地这使用权；三是全部由政府征用，一次性获得补偿费。但是如前面所说，这三个方案村民均不愿意接受，因此这些土地将暂时失去土地收益，造成集体经济的损失，这些方案将失去了意义。
国务院发展研究中心蒋省三、刘守英考察南海后曾撰文指出4，“我们的法律和政策关于集体非农建设用地的规定，仍然停留在以农村集体组织投资创办或合作创办企业的阶段，对民间私人资本推动的农村工业化，引起的对集体非农建设用地需求扩张估计不足。具体而言，我国现行法律没有为私人创办企业留下合理的用地空间。从理论上讲，他们可以在国有土地上创办企业，但是，政府怎么可能为这些区区小规模的企业去征地呢？剩下来的唯一办法是租用集体土地。”
三、一些问题的分析
1、土地分散使用收益不高、污染严重。以往 “村村点火、户户冒烟”的局面形成了历史，一些村办的“工业园”往往只有十几栋厂房和宿舍的规模，难以形成产业和服务配套，甚至连交通配套状况也较差，而且这些土地（厂房）大部分临近村民住宅区和农田，排污设施相对落后，有相当部分企业污染较严重，对村民的生活环境影响较大。由于这些小型分散的企业使用的土地（厂房），大部分是由村一级集体早期出租，原来的租金较低，签约期长，与目前的地租价格相差较大。因此政府要制订长远规划，逐步将此类土地变更为国有土地作商业用途，将这些企业迁离，并用新开发的工业园区土地调换给村民集体，维持当地村民的经济收入，这都需要政策上的支持。对于给村集体的预留地，也不应由各村集体分散开发，而应该给予统一调整规划，集中配套包括排污、道路、供水供电的基础设施。
2、各工业园区的招商引资过于重视大企业、大投资，政府对进入工业园区企业有产业准入标准和退出机制的意向。如要求单个企业投资密度以50万元/亩为底线，园区企业平均投资密度应高于60万元/亩；单个企业销售产出率应以100万元/亩为底线，园区平均销售产出率应高于120万元/亩；单个企业税金产出率应以4万元/亩为底线，园区企业平均税金产出率应不低于5万元/亩5。对于众多使用土地面积较少、也缺乏资金购买国有土地的小企业来说，难以进入工业园区，则租赁土地更为划算，而且无论地区工业化程度如何，小型企业都会永远大量存在。对于农村集体存量土地和目前的地租价格来说，土地出租的收入远大于耕种收入，单两个月的租金则可抵上全年的种植纯收入，而且相对稳定。这样双方可以各取所需，有利于提高农村居民的收入和当地的经济发展。
一方面社会上存在众多的小型企业对租赁土地的需求，另一方面是农村集体有出租土地的愿望；再一方面是存量土地不能发挥应有作用，用于耕作根本体现不了其市场价值，被严重地扭曲，不能耕作的只能丢荒，土地资源得不到合理的配置，造成严重的浪费。
3、目前，已有不少农村集体已经越过法律法规的障碍在“违法”出租土地，并存在一定的隐患。由于农村居民既不想被国家征地（因征用后永远不属于集体所有），土地出租用于非农用途也远大于耕种收益，因此不少农村集体暗中将集体土地出租，其中有的不办理有关合法用地手续直接出租，有的则用假合作（合资）办企业的“瞒天过海”办法办理合法用地手续出租。但现行《土地管理法》不允许农民集体将集体所有的土地出让、转让或出租用于非农建设，集体组织出租非农建设用地就不受法律保护，农民集体出租、转让非农建设用地就是违法行为。“瞒天过海”的办法所立合同属于《合同法》第52条规定的以合法形式掩盖非法目的的无效合同，如发生争议，按法律判决只能是土地使用权还给集体，土地租金返还交租者。虽然建筑物是以土地所有权人（集体）的名义报建，但承租方是出资建筑方，在无效合同中作为不当得利，集体还得向他们返还建筑物的价值，承租方可以从集体拿回投资，损失的是集体。
4、实施农村股份制存在的问题。农民（农村）集体经营集体资产，其组织是村经营合作社（经联社），但他既不属于机关、事业单位和社会团体法人，也不属于企业法人，不具备法人地位。如果作为股份制企业，则需要按《公司法》注册登记，但实际上一直没有注册登记但也没有纳税。事实上，农村集体组织具有通过经营获取经济效益和为社区提供公共服务的双重职能，长期承担了工商企业所不需要承担的许多公共开支，如基层干部报酬及基层组织运转开支，征兵、计生、殡改、优抚等政策性开支，社区公益事业建设及管护等开支等，既是经营组织也是行政（社区自治）组织，可是但各种法规对农村股份合作组织的法律地位其界定还十分模糊，农村股份合作组织登记缺乏法律依据，社区内部的股权只是内部通过与确认，没有合法地位，缺乏法律效力。
四、几点建议
1、随着珠江三角洲地区的工业化和城市化不断推进，其发展前景将会形成城市集群，特别是以“打造世界级城镇群”的《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004—2020）》已经获得广东省人大常委会审议通过6。珠江三角洲农用土地会越来越少，也有相当部分不适合农业用途，而且土地的非农用途收益远远大于农用收益，但法律法规仍然规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、兴办乡镇企业或者乡(镇)村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的非农开发经营活动却明令禁止，不仅引发政府在土地开发上的腐败问题和农村的抗争问题，更人为地阻碍和制约着农村集体经济的发展。目前土地成为农村社区集体经济发展的主要途径，必须根据实际情况重新制定有关土地政策甚至修改法律法规，在合理土地利用总体规划范围允许农村集体将土地用于直接经营，获取农村社区集体收入来源。
2、明确界定农村集体土地的完整所有权以及农村股份经营合作社的地位，使村民自治组织将拥有的集体资产包括完整所有权的土地资产投入成立股份合作经济组织，给予经济法人地位开展经营活动，并在税收方面给予优惠。
3、政府来逐步要承担村（居）委组织实现种种社会管理和公共服务职能的开支，并为农村提供所需的公共产品，解决社区经济组织的双重职能问题。
《中共广东省委、广东省人民政府关于统筹城乡发展加快农村“三化”建设的决定》已正式出台7，制定的五项具体措施包括“着力提升农村工业化和农业产业化水平”、“提升农村城镇化水平，推动城市基础设施向农村延伸”、“建立城乡并重的就业制度，加快户籍制度改革”、“完善以大病统筹为主的新型农村合作医疗制度”和“通过建立‘留用地’补偿等制度妥善安置被征地农民”，对上述问题已经有了高度的认识。
参考文献：
1、《农村集体经济组织产权制度改革》课题组.《农村集体经济组织产权制度改革研究》.《调研世界》,2005年第1期.
2、蒋省三,刘守英.《土地资本化与农村工业化——广东省佛山市南海经济发展调查》.《管理世界》,2003年第11期.
3、朱守银，张照新。南海市农村股份合作制改革试验研究《中国农村经济》2002年第6期
注释:
1 郑子轩.《耕地匮乏污染严重 代表建议土壤污染防治立法》.《南方日报》,2004-03-09.
2 南海区国土资源局.《南海区土地利用总体规划修编》，佛山市南海区国土资源局网站.
3 《中华人民共和国土地管理法》.1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日起施行.
4 蒋省三,刘守英.《土地资本化与农村工业化——广东省佛山市南海经济发展调查》.《管理世界》,2003年第11期.
5 中共南海区委政策研究室.《狮山科技工业园北区开发建设现状及设想》.《南海调研》,2004年第五期（总第340期）, 2004-9-22.
6 广东省人大会常委员会公告. 关于《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004—2020）》的决议.《南方日报》，2005-01-20.
7 王晖辉，邓红辉.《粤五大举措统筹城乡发展》.《南方日报》，2005-0-05.
